Immobilienmakler-Website.
Was darauf gehört.

Pflichtangaben im Impressum

Seit dem 14. Mai 2024 regelt § 5 des Digitale-Dienste-Gesetzes (DDG) das Impressum, es hat das Telemediengesetz abgelöst. Steht bei dir noch „Angaben gemäß § 5 TMG“, ist das die schnellste Korrektur auf dieser Liste. Folgende Angaben gehören hinein:

• Name und Anschrift, bei einer GmbH oder UG zusätzlich Rechtsform und Vertretungsberechtigte
• eine E-Mail-Adresse und ein weiterer schneller Kontaktweg, in der Praxis die Telefonnummer
• Handelsregister und Registernummer, falls du eingetragen bist
• die Umsatzsteuer-Identifikationsnummer, falls vorhanden
• die zuständige Aufsichtsbehörde (§ 5 Abs. 1 Nr. 3 DDG), weil deine Tätigkeit eine Erlaubnis nach § 34c GewO braucht

Welche Behörde zuständig ist, regelt jedes Bundesland selbst. In Baden-Württemberg sind es die IHKs, anderswo Gewerbeämter oder Landratsämter. Nenne die Stelle, die dir die Erlaubnis erteilt hat, und die Aufsichtsbehörde, falls das zwei verschiedene Stellen sind. Ziehst du mit dem Büro um, prüfst du die Angabe neu.

Eine Berufshaftpflichtversicherung ist für reine Immobilienmakler gesetzlich nicht vorgeschrieben, für Wohnimmobilienverwalter dagegen schon (§ 15 MaBV). Hast du eine, verlangt § 2 der Dienstleistungs-Informationspflichten-Verordnung (DL-InfoV) Angaben zu Versicherer und räumlichem Geltungsbereich. Im Impressum sind sie gut aufgehoben.

Den Link zur EU-Plattform für Online-Streitbeilegung kannst du löschen. Die Plattform ist seit Juli 2025 abgeschaltet, die Grundlage dafür ist die Verordnung (EU) 2024/3228. Weiter gilt § 36 VSBG: Hat dein Büro am 31. Dezember des Vorjahres mehr als zehn Personen beschäftigt, gibst du an, ob du an Verfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilnimmst.

Eine Datenschutzerklärung, die zu deinen Formularen passt

Ein Generator beschreibt deine Website. Die Wege, auf denen eine Anfrage danach weiterläuft, musst du meist selbst ergänzen: Wer hostet das Formular, in welches CRM gehen die Daten, welcher Dienst verschickt die Bestätigungsmail? Jeder dieser Dienstleister gehört namentlich in die Erklärung, und mit jedem brauchst du einen Auftragsverarbeitungsvertrag nach Art. 28 DSGVO.

Was im Einzelnen hineingehört, von der Rechtsgrundlage bis zur Speicherdauer, steht im Ratgeber DSGVO und Lead-Generierung für Makler.

Objektangebote und Exposés

Deine Objektliste sollte aus dem CRM gespeist werden, nicht von Hand gepflegt. Nur so stimmen Preis und Status. Ein Haus, das vor drei Monaten verkauft wurde und auf der Website noch als verfügbar steht, erzeugt Anfragen, die du absagen musst.

Für jede Anzeige gilt § 87 Gebäudeenergiegesetz, auf dem Portal genauso wie auf deiner eigenen Seite. Makler sind dort ausdrücklich als Verpflichtete genannt. Liegt ein Energieausweis vor, gehören in die Anzeige: die Art des Ausweises (Bedarf oder Verbrauch), der Endenergiebedarf oder -verbrauch, der wesentliche Energieträger der Heizung und bei Wohngebäuden das Baujahr und die Energieeffizienzklasse. Fehlt ein Feld in deiner Objektvorlage, fehlt es in jeder Anzeige.

Beim Exposé-Versand lohnt ein Blick auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 7. Juli 2016 (I ZR 30/15). Enthält ein Exposé ein eindeutiges Provisionsverlangen, kam der Maklervertrag dort schon zustande, als der Interessent per E-Mail um einen Besichtigungstermin bat. Der BGH hat für solche Fernabsatzverträge ein Widerrufsrecht des Verbrauchers bejaht. Wenn du Käuferprovision verlangst und Exposés per E-Mail oder Download verschickst, lass Widerrufsbelehrung und Ablauf anwaltlich prüfen.

Ein Bereich für Eigentümer mit Bewertungsrechner

Die Objektliste spricht Käufer an. Deine Aufträge kommen von Eigentümern, und die brauchen einen eigenen Einstieg: eine Seite „Immobilie verkaufen“ in der Hauptnavigation, mit deinem Ablauf vom Erstgespräch bis zum Notartermin, einem Foto des Ansprechpartners und einem Bewertungsrechner.

Der Rechner greift die Frage auf, mit der viele Eigentümer anfangen: Was ist meine Immobilie wert? Damit er Anfragen bringt, beginnt er mit einer Klick-Auswahl statt mit einem Eingabefeld, fragt die Kontaktdaten erst am Schluss ab und zeigt keinen automatischen Sofortpreis. Die Begründung für jeden Punkt steht in den Best Practices für Bewertungs-Widgets.

Eine Möglichkeit dafür ist der Bewertungs-Rechner von Casalead. Er führt in sieben Schritten durch Immobilienart, Adresse, Zustand und Verkaufsabsicht, nennt keinen pauschalen Wert und zeigt am Ende den zuständigen Ansprechpartner mit Name und Foto. Die Bewertung gibst du danach persönlich ab.

Kontakt- und Terminwege

Die Telefonnummer gehört in den Kopfbereich, als tel:-Link, damit sie auf dem Smartphone mit einem Tipp wählbar ist. Das allgemeine Kontaktformular bleibt kurz: Name, E-Mail oder Telefon, Anliegen. Jedes weitere Pflichtfeld braucht einen Grund, den du benennen kannst.

Unterschiedliche Anliegen bekommen eigene Formulare. Ein Eigentümer, ein Kaufinteressent mit Suchprofil, ein Tippgeber und ein Vermieter, der eine Mietpreis-Einschätzung möchte, liefern verschiedene Angaben. Ein gemeinsames Formular zwingt dich, jede Anfrage erst zu sortieren. Wer schon weiß, dass er dich sprechen will, sollte direkt einen Termin aus deinen freien Zeiten wählen können.

Mit dem Formular-Baukasten von Casalead lassen sich diese Varianten bauen: Bewertung, Tippgeber, Mietpreis, Suchprofil, Terminbuchung und eigene Abläufe, mit Verzweigungen, die Fragen nur bei passender Vorantwort zeigen.

Referenzen und Bewertungen ohne Fakes

Verkaufte Objekte sind die Referenzen, die Eigentümer verstehen: Objektart, Ort, ein Foto. Zeig sie nur mit Zustimmung der Verkäufer und ohne Angaben, die Rückschlüsse auf Personen erlauben. Kundenstimmen veröffentlichst du mit Einwilligung und so, wie sie gesagt wurden. Gekaufte oder selbst verfasste Bewertungen sind nach dem UWG unzulässig.

Zeigst du Bewertungen auf deiner Seite, verlangt § 5b Abs. 3 UWG eine Information darüber, ob und wie du sicherstellst, dass sie von echten Kunden stammen. Das kann ein kurzer Hinweis direkt am Bewertungsblock sein. Prüfst du nicht, schreibst du das so hin und nennst den Block nicht „Kundenbewertungen“. Bindest du Bewertungen über ein Widget eines Drittanbieters ein, gilt für dieses Widget außerdem der Abschnitt zum Tracking weiter unten.

Eine Seite pro Ort

Eigentümer suchen einen Makler für ihren Ort, oft mit dem Stadtteil im Suchbegriff. Leg für jeden Ort und Stadtteil, in dem du tatsächlich vermittelst, eine eigene Seite an. Darauf gehören die aktuellen Angebote dort, verkaufte Objekte aus der Gegend, Beobachtungen zu Lage und Nachfrage aus deiner Arbeit, der zuständige Ansprechpartner und der Bewertungsrechner.

Seiten, die sich nur im Ortsnamen unterscheiden, bringen dir wenig. Google nennt in seinen Spam-Richtlinien Seiten für einzelne Städte, die Besucher nur weiterreichen, als Beispiel für Missbrauch von Brückenseiten (Doorway Abuse). Lieber fünf Orte mit eigenem Inhalt als dreißig mit getauschtem Namen.

Name, Adresse und Telefonnummer sollten auf den Ortsseiten, im Impressum und in deinem Google-Unternehmensprofil gleich lauten. Wie eine Übersicht nach Städten aufgebaut sein kann, siehst du auf unserer Seite Makler-Tool nach Stadt.

Ladezeit und Mobilansicht

Google nennt auf web.dev Grenzwerte für die Core Web Vitals, gemessen an 75 Prozent der Seitenaufrufe. Als gut gelten: das größte sichtbare Element nach höchstens 2,5 Sekunden geladen (LCP), eine Reaktion auf Eingaben in höchstens 200 Millisekunden (INP) und ein Layout-Verschiebungswert von höchstens 0,1 (CLS). Prüf deine Startseite und eine Objektseite mit PageSpeed Insights, dort siehst du alle drei Werte.

Fang bei den Bildern an, sie sind auf einer Makler-Website in der Regel die größten Dateien. Objektfotos gehören als WebP oder AVIF in der Größe auf die Seite, in der sie angezeigt werden, und nicht als Original aus der Kamera. Ein Slider mit zwanzig Vollbildern auf der Startseite lädt alle zwanzig. Chat-Fenster, Karten und Tracking-Skripte lädst du erst, wenn sie gebraucht werden. Danach füllst du jedes Formular einmal auf einem echten Smartphone aus und prüfst, ob für Telefon und E-Mail die passende Tastatur erscheint.

Tracking erst nach Einwilligung

§ 25 des Telekommunikation-Digitale-Dienste-Datenschutz-Gesetzes (TDDDG, bis Mai 2024 TTDSG) verlangt eine Einwilligung, bevor Informationen auf dem Gerät des Besuchers gespeichert oder dort ausgelesen werden, sofern das für den Dienst nicht unbedingt erforderlich ist. Für Analytics, das Meta-Pixel und Conversion-Tracking von Google Ads heißt das: Sie laden erst nach dem Klick auf „Akzeptieren“. Bei eingebetteten Karten, Videos und Bewertungs-Widgets prüfst du, ob sie schon vor dem Klick Daten übertragen oder Cookies setzen.

Die wichtigste Kennzahl einer Makler-Website brauchst du dafür nicht zwingend: wie viele Besucher den Bewertungsrechner starten und wie viele ihn abschicken. Diese Zahlen liefert dein Formular-Tool oder dein CRM.

Formulare mit CRM-Anbindung

Eine Anfrage, die nur als E-Mail ankommt, muss jemand abtippen. Bis dahin liegt sie im Postfach, und an einem vollen Besichtigungstag bleibt sie dort. Jedes Formular auf deiner Website sollte deshalb direkt einen Kontakt im CRM anlegen, mit allen Angaben und der Quelle der Anfrage.

Bei Casalead läuft das über die offiziellen APIs von onOffice und Propstack. Pro Widget wählst du Semi-Auto, dann prüfst du die Anfrage und schiebst sie per Klick ins CRM, oder Full-Auto, dann landet sie sofort. Die Felder werden nach einem festen Standard-Mapping übertragen, das du nicht selbst umkonfigurierst. Der CRM-Sync ist ab dem Paket Pro enthalten, für onOffice brauchst du eine API-Lizenz. Ohne CRM gibt es eine eigene Lead-Übersicht mit E-Mail-Benachrichtigung. Details stehen auf der Seite Integrationen.

Woher Anfragen außer der eigenen Website kommen können, beschreibt der Ratgeber Immobilien-Leads.

Die Liste zum Abhaken

• Impressum nach § 5 DDG, ohne veralteten Verweis auf das TMG
• Aufsichtsbehörde für die Erlaubnis nach § 34c GewO genannt
• Berufshaftpflicht mit Versicherer und Geltungsbereich, falls vorhanden
• Kein Link mehr zur abgeschalteten EU-Streitbeilegungsplattform
• Datenschutzerklärung nennt Formular-Anbieter, CRM und E-Mail-Dienst
• Auftragsverarbeitungsverträge mit allen Dienstleistern abgelegt
• Objekte kommen aus dem CRM, Status reserviert und verkauft stimmt
• Energieangaben nach § 87 GEG in jeder Objektanzeige
• Exposé-Versand mit Provisionsverlangen anwaltlich geprüft
• Seite „Immobilie verkaufen“ in der Hauptnavigation, mit Bewertungsrechner
• Telefonnummer als tippbarer Link im Kopfbereich
• Getrennte Formulare für Eigentümer, Suchende, Tippgeber und Vermieter
• Bewertungen echt, mit Hinweis zur Prüfung nach § 5b Abs. 3 UWG
• Eine Seite pro Ort, in dem du tatsächlich vermittelst
• Startseite und eine Objektseite in PageSpeed Insights geprüft
• Analytics und Pixel laden erst nach Einwilligung
• Jede Formularanfrage landet im CRM statt nur im Postfach

Öffne deine Website auf dem Smartphone und geh die Liste von oben nach unten durch. Was fehlt, erledigst du in dieser Reihenfolge: Impressum und Datenschutzerklärung zuerst, dann der Einstieg für Eigentümer und die CRM-Anbindung, danach Ortsseiten und Ladezeit.